Od czego zacząć ? Jak się zabrać za poszukiwanie okazji, którą później przekażesz inwestorowi ? Czasami ktoś się mnie pyta jak zacząć poszukiwanie nieruchomości. Poniżej kilka kroków.
1. Musisz znać rynek, by wiedzieć, czy okazja jest okazją, czy nie. Musisz po prostu nauczyć się cen. Jeśli masz inwestora, który interesuje się mieszkaniami w bloku do 50 m (najlepiej rotujące mieszkania), to najlepiej jeśli zainstalujesz aplikacje otodom na swoim telefonie i takie mieszkania zaczniesz przeglądać. Dlaczego OTODOM ? Ponieważ możesz zaznaczyć obszar. Na OLX nie ma takiej możliwości. Cały czas przeglądaj oferty i ucz się cen. Po jakimś czasie zauważysz, że mieszkanie za 230 000 zł jest w miarę dobrą ofertą, ponieważ zwykle cena wynosi np. 240 000 zł za podobne mieszkanie. Skąd będziesz wiedział, czy znasz się na rynku, czy nie ? Gdy pokaże Ci mieszkanie z okolicy, która Cię interesuje i zasłonie cenę mieszkania, to Ty znając wszystkie inne parametry, powinieneś odgadnąć cenę mieszkania. Po kilku tygodniach będziesz już sprawny.
Jeśli szukasz mieszkań do 48 m to ustaw parametry od 20 m+ do 48 m. Zaznacz blok (by wyeliminować kamienice i domy jednostojące – jeśli inwestor szuka jedynie w bloku). Zaznacz rynek wtórny, by odrzucić rynek pierwotny i jeśli chcesz możesz zaznaczyć opcje ‘balkon’. Dlaczego ? Ponieważ mieszkania z balkonem są droższe od tych, które nie mają balkonu. Ten jeden element może zaważyć na tym, że mieszkanie będzie droższe o 10-15 tys. Gdy jesteś na początkowym etapie poszukiwań mieszkań odrzucałbym mieszkania na ostatnim piętrze (nawet jeśli jest winda). Ludzie obawiają się kupować mieszkań na ostatnim piętrze, ponieważ latem jest bardzo gorąco, a po drugie boją się, że pewnego dnia zacznie im coś kapać na głowę. Wiem, że jest to nieracjonalne, ale takie obawy ludzie mają. Inne parametry nie mają znaczenia. Wysokość czynszu, spółdzielcze z KW, czy nie…to nie ma znaczenia.
Najlepsze parametry mieszkania
Do 48 m. Rozkładowe. 2 pokoje. Balkon. 1,2,3 piętro lub przedostatnie z windą. Blok w bezpiecznej dzielnicy. Oznacza to, że gdy zobaczysz mieszkanie na google maps (zdjęcia), to okolica będzie wyglądała normalnie i bezpiecznie. Do remontu lub odświeżenia. Okna wymienione. Klatka normalna.
2. Wizyta. Musisz pojechać zobaczyć mieszkanie. Dlaczego ? Ponieważ zdjęcia zawsze będą odbiegać od stanu faktycznego mieszkania. Na miejscu okazuje się, że klatka nie jest zachęcająca (a zdjęcia klatki nie było w ogłoszeniu) albo mieszkanie nie jest wcale takie ładne jak się na zdjęciach wydawało. Może się również okazać, że mieszkalnie będzie lepiej wyglądało niż w ogłoszeniu, ponieważ osoba, która robiłą zdjęcie…nie potrafi dobrze robić djęć. Co może okazać się na miejscu, co wpłynie na to, czy dane mieszkanie stanie się okazją ?
– klatka. Tak jak wcześniej napisałem. Może być po prostu brzydka i niepomalowana. Może nieładnie pachnąć z uwagi na typ ludzi, którzy tam mieszka. Nie dbają o wspólne dobro. Mimo, że blok może wyglądać okej, to po wejściu do bloku możesz na przykład poczuć zapach dymu papierosowego, bo na przykład lokatorzy na 1 piętrze namiętnie palą w mieszkaniu albo na klatce. To odstrasza po prostu ludzi.
– okolica i sam blok. Na street view widziałeś ładny blok z zewnątrz, ale ostatni raz google robił tam zdjęcia 3 lata temu. Na miejscu okazuje się, że na bloku jest grafiti, nie ma miejsca parkingowego i obok budują budynek (czego na mapach google nie było). Na zdjęciach google nie było widać Panów, którzy piją alkohol pod żabką. Czasami wejście do klatki jest w miejscu, gdzie samochód robiący zdjęcia dla street view nie może wjechać. Nie zobaczysz wszystkiego. Drzewa były, ale teraz ich nie ma. Widziałeś zdjęcia, które robioną są latem, ale zimą i jesienią okolica wygląda znacznie gorzej itd.
– sąsiedzi. Zwykle nie masz z nimi do czynienia, ponieważ tylko wchodzisz do mieszkania i wychodzisz. To może 1-2 minuty Twojego pobytu na klatce. Gdy zapytasz sprzedających o sąsiadów, to zawsze Tobie powiedzą: „Sąsiedzi? Sami starsi ludzie, cisza, spokój.” Trochę mieszkań w swoim życiu zobaczyłem i jest to odpowiedź, którą najczęściej słyszę. Albo niemal wszyscy mają takich sąsiadów albo ja na takich trafiam😉 Wychodząc, gdy spotkasz mieszkańca możesz powiedzieć, że planujesz kupić tu mieszkania i zastanawiasz się, czy kupić tu mieszkanie. Wtedy możesz liczyć na w miarę szczerą odpowiedź.
– mieszkanie. Każdy sprzedający jakiś przedmiot chce zaprezentować przedmiot w najlepszym świetle. To normalne. Dlatego, gdy pojedziesz na mieszkanie, zobaczysz mankamenty, które mogą wpłynąć na finalną cenę mieszkania. Mieszkanie, które ma być do zamieszkania, podczas wizyty i przyjrzeniu się bliżej nieruchomości, okazuje się, że raczej kwalifikuje się do remontu. No cóż…jest to perspektywa sprzedających, którzy widzą w swoich mieszkaniach tylko zalety. W ogłoszeniu piszą: „Wyremontowane mieszkanie”…remontowane 10 lat temu w stylu zielono-żółte kafelki w łazience 😉. Na miejscu może się okazać, że jednak na suficie są plamy, gniazdka są pourywane wc kwalifikuje się do remontu. Sprzedający nie wszystko na zdjęciach pokazał!
– negocjacje. By dobrze negocjować, musisz zbudować dobre relacje. Rzadko się to udaje już na etapie telefonu. Chyba, że sprzedający chce szybko sprzedać mieszkanie i „zejdzie przez telefon” 10-15 tys. zł. Uważam, że jest to rzadka sytuacja i musiałbyś wykonać takich telefonów codziennie niezwykle dużo, by cokolwiek z tego wyszło. Gdy spotkasz się z kimś twarzą w twarz, jest negocjacje są ławiejsze.
– powód sprzedaży. To ważny punkt, który pozwoli Tobie dowiedzieć się jak bardzo sprzedającym zależy na sprzedaży mieszkania. Dowiesz się, że im nie zależy za bardzo na czasie i chcą sprzedać do pół roku. Gdy komuś nie zależy na czasie, to czy będzie łatwo negocjować cenę ? No właśnie nie.
– warunki sprzedaży. Oni chcą sprzedać, ale dopiero do 6 miesięcy, bo budują dom. Dobrze będzie jeśli za 3 miesiące podejdą do sprzedaży, zapłacisz całość za mieszkanie (potrzebują pieniędzy na dom), ale wyprowadzą się dopiero za kolejne 3 miesiące, czyli chcieliby pomieszkać w Twoim mieszkaniu jeszcze 3 miesiące. Sprzedaż najczęściej odbywa się tak, że jest sprzedaż, sprzedający otrzymuje pieniądze. Koniec historii. Ale czasami właśnie podczas rozmowy wychodzą różne rzeczy, które są ważne dla sprzedających. Może sprzedający szuka mieszkania na parterze (z uwagi na swój wiek) i będzie mógł sprzedać to mieszkanie, gdy znajdzie na parterze. A co jeśli Ty pomożesz tej osobie takie mieszkanie znaleźć ? Sprzedający z uwagi na Twoją pomoc będzie bardziej chętny zejść z ceny i właśnie Tobie to mieszkanie sprzedać. Historii jest bardzo dużo. Dowiesz się ich rozmawiając i poznając ludzi.
– inne szczegóły. Na miejscu może się okazać, że mieszkanie jest lekko zadłużone (takiej informacji nie było w ogłoszeniu). Na miejscu również otrzymasz (o ile jest) nr księgi wieczystej. Sprzedający czasami nie są świadomi co tam jest zapisane, a co nie jest. Mogli 5 lat temu spłacić zadłużenie, ale w KW widnieje wpis o zadłużeniu. Przez telefon ludzie nie będą chcieli chętnie podać nr księgi wieczystej z uwagi na to, że są tam ich dane. Czy gdyby ktoś do Ciebie zadzwonił i poprosił o Twój PESEL albo nr VIN Twojego samochodu…podałbyś ? No właśnie. Podobnie jest z numerem księgi wieczystej. Z KW przeczytasz również jaki jest metraż mieszkania. Po co to wiedzieć skoro w ogłoszeniu napisane jest, że 48 m ?. Tak, to prawda, ale okazuje się, że jest 48 m, ale 3,5 m ma piwnica z czego 44,5 m to samo mieszkanie. Jeśli cena metra tego mieszkania wynosi 5900 zł, to chciałbyś płacić ponad 20 tys. zł za piwnice w bloku (3,5 * 5900 zł). Ludzie przez pół życia mogą myśleć, że ich mieszkanie ma 48 m. Nie wiedzą, bo może otrzymali mieszkanie w spadku i tam nie mieszkali albo nie interesowali się. Inna rzecz. Podczas wizyty może okazać się, że mieszkanie chcą sprzedać, ale dopiero za 3 miesiące, a nie napisali o tym w ogłoszeniu. Czy taki szczegół robi różnicę ? Oczywiście. Na miejscu może się okazać, że sprzedający powie Tobie, że 2 piętra niżej, sąsiadka sprzedaje swoje mieszkanie albo mieszkanie stoi puste. Może się okazać, że sprzedający ma kilka mieszkań na sprzedaż. Różne rzeczy wychodzą podczas wizyty, dlatego po prostu musisz jeździć i oglądać mieszkania.
3. Negocjacje. Osoby początkujące w tej branży boją się negocjować. Boją się zaproponować dużo niższą kwotę od tej, która jest w ofercie. Musisz dlatego jechać zobaczyć mieszkanie, by nauczyć się negocjować. 90% sukcesu to zbudowane relacje ze sprzedającym. Rozmowa musi się kleić. Musicie choć trochę siebie lubić i sobie ufać. Wtedy sprzedający jest w stanie zejść z ceny.
Każdy wystawia jakiś przedmiot „za więcej”, ponieważ powszechnie przyjęło się, że będą negocjacje. Naprawdę ludzie tego oczekują. Wystawiałem mieszkania w dobrej już cenie, a na miejscu i tak ludzie negocjują. Chyba dla własnej satysfkacji 😉
Statystyka. Oglądając regularnie i wytrwale mieszkania, wreszcie znajdziesz takie, które będzie nadawało się do przekazania inwestorowi. Zasada jest prosta. Im więcej mieszkań zobaczysz, tym lepiej będziesz wstanie ocenić mieszkanie i wynegocjować cenę mieszkania (praktyka).
Nawet jeśli jesteś bardzo początkujący, nie masz doświadczenia zawodowego i biznesowego, to i tak wreszcie uda się Tobie pozyskać nieruchomość. Statystyka i tak zrobi swoje.
Edukacja. W Internecie jest bardzo dużo treści, które edukują. Wystarczy, że wpiszesz hasła, które Cię interesują. Jeśli na youtube wpiszesz „sourcing nieruchomości”, znajdziesz kilka godzin materiałów do oglądania. Edukowanie się da Tobie wiedzę, a wiedza skróci drogę dotarcia do celu. Oglądaj i czytaj treści, które edukują. Uwierz mi, że tego naprawdę nie jest dużo jak w innych branżach.
Typowe błędy ?
1. Sourcer przegląda oferty w Internecie i raz na jakiś czas pojawia się ogłoszenie, gdzie ewidentnie widać, że cena nieruchomości jest poniżej wartości rynkowej albo cena jest taka, że gdyby dobrze ponegocjować, to może oferta być okazją. Co robi sourcer ? Wysyła ofertę inwestorowi. Nic więcej. Nie dzwoni, nie jedzie zobaczyć mieszkania. Pytanie teraz – za co sourcer chce pieniądze ?
2. Sourcer po zobaczeniu 30 mieszkań twierdzi, że zna się już na rynku i zna ceny…Więcej oglądać nie musi. Jeśli chcesz, żeby Tobie WYSZło, musisz WYCHOdzić, czyli po prostu aktywnie szukać. Taksówkarz zarabia pieniądze, gdy zawiezie klienta na miejsce. Lekarz, gdy pójdzie na dyżur, a sourcer, gdy będzie poszukiwał mieszkania. Z czasem „okazje” będzie Tobie ktoś podsyłał, ale na to potrzeba czasu, by takie kontakty sobie wyrobić. Jak w każdej branży.
3. Sourcer twierdzi, że podesłana oferta jest okazją. Twierdzi tak, ponieważ nie zna się dobrze na rynku, dlatego myśli, że będzie to hot deal. Czasami przesłana oferta nie jest dobrą ofertą, bo gdy do zakupu trzeba doliczyć prowizje sourcera i koszt aktu notarialnego, a to już w sumie dochodzi około lekko 10.000 zł.
Nie popełniaj tych błędów.